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成交量下滑趋势明显金九银十或比七八月更淡

2019-08-16 19:42:52来源:励志吧0次阅读

  8月份最后一天,上海、北京、深圳、广州等一线城市的地产机构在统计楼市成交量时发现,继7月后,8月楼市的成交量再次下滑,这给9月份的市场投下了阴影。

  一直以来,素有“金九银十”之称的九十月份一直是房地产市场的销售旺季,但受金融危机影响,“金九银十”在去年首度告别国内楼市,当年九十月份的成交量更落入全年低谷。业内人士预测,由于成交量下滑趋势明显,今年的“金九银十”也将不复存在。传统销售旺季不再,是否意味着已经持续回暖大半年的楼市又将迎来拐点?

  “成交量下跌属正常”

  “下来了是正常的,不下来才不正常。这么高的量和价格(市场)是不能接受的。”克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天认为,七八月份上海、北京、广州、深圳等地楼市成交量连续下滑是一个正常现象。

  据他测算,上海楼市月成交量维持在100万平方米左右,整个行业便能生存;成交量达到120万~150万平方米,全行业的日子就已经不错了。但今年七八月份,上海月均新房成交量达到170多万平方米,四五月份的成交量更达到200多万平方米,远超过2007年120万平方米的月成交量。在目前的经济形势下,这样的成交量显然难以长久维持。

  陈啸天的观点代表了部分开发商的看法。

  “现在的成交量不算低,只是五六月份的成交量冲得太高了。”龙湖地产上海公司营销副总高晚清说,成交量下降是冲高回落的自然现象,并不是所谓的市场拐点的反映。他认为,刚性需求仍在源源不断地释放,房地产后市依然乐观。

  富力地产上海公司销售策划部副经理贾绯则认为,今年的销售旺季已经提前来到,很多公司在五六月份时就已经完成了全年大部分的销售任务。以富力地产为例,今年上半年的销售额已超过去年同期的50%。在这样的情况下,即使开发商未来的成交量较上半年有所减少,全年的销售额也注定会创新高。

  量跌价格难跌

  由于九十月份成交量下跌已经符合开发商心理预期,在陈啸天看来,九十月份的成交价并不会降低。

  “没有外部很强的因素推动,指望价格主动下来是不现实的。”陈啸天表示,年初开发商因资金“断链”而形成的资金压力,目前已经不存在了。在这样的情况下,大部分开发商不会选择降价。

  但陈啸天同时认为,有三种可能会让开发商心甘情愿地降价。一是开发商为了上市,通过降价销售扩大销售规模,并利用销售规模的高扩张放大公司价格;二是开发大盘的企业,为了后续持续拉高房价,在一开始选择以低价或者平价销售;三是企业为了抢地,不得不降价以套现更多资金。

  除了上述三种可能外,如果政府全面收缩银根,使全国各地的开发商资金普遍偏紧,也会导致房价下跌。不过,贾绯认为全面收紧规模的可能性不大。至少今年,宏观政策面不会打压房地产。此前政府出台的一些政策,并不是要打击购买需求,而是为了增加供应量。

  事实上,陈啸天所说的第一种降价可能,也被认为可能性不大。高晚清表示,“如果要提高股价,最有效的办法应该是提高售价。只有售价提高了,开发商的利润才会提高,股市才会给出一个比较高的定价。”

  高性价比产品将热销

  此前的豪宅热销,给行业人士一个误解:九十月份也将是一个豪宅热卖的市场。

  对此,陈啸天的观点是,此前豪宅热销,最主要的原因是豪宅供应量的集中释放。虽然九十月份依然会有大量豪宅公开上市,但由于需求量没有增加,所以楼市成交的主力未必会是豪宅。

  据陈啸天分析,目前豪宅的购买主力是江浙一带的实业家和经理。他表示,由于经济走好,很多江浙生产型企业在九十月份可能将资金重新投资到生产,用于扩建厂房和采购原材料,购买豪宅的部分资金可能被抽走。而经历了七八月份股市下挫,基金经理的购房资金也受到一些影响。这就注定了九十月份豪宅的需求会缩减。

  那什么样的产品会在九十月份成为楼市主角?贾绯认为,高性价比的产品肯定会最热销。

  富力地产上海公司将在今年10月份推出一些经过市场研究后的改良型产品,以填补市场的空白。比如富力湾将推出面积200~258平方米的独栋小别墅,由于总价较低(市场预测可能不超过 00万元),应该会受到购房者欢迎。

  和富力一样,龙湖地产上海公司也将推出高性价比的联排和双拼别墅。新推出的龙湖·蓝湖郡延续了龙湖·滟澜山的堆土造坡技术,每12栋别墅组成一个山地院落景观组团,在平原地貌的上海构筑出一个个院落山居。

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