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星河湾年息40豪赌西安项目产品单一遭遇滑

2019-06-09 17:31:38来源:励志吧0次阅读

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继鄂尔多斯、成都等地项目先后败北之后,星河湾地产控股有限公司(以下简称“星河湾”)迫切需要一个整装重发的好机会。

此次星河湾的老板黄文仔拿出了大干一番的架式。仅约20亿元的地价,星河湾去年底至今4个月内轻松斩获两地超1800亩土地,楼板价仅分别约500元/平方米和900元/平方米。

可是看似简单的拿地操作,却让星河湾陷入了土地定向拍卖以及资金链吃紧的质疑。日前,有北京某大型民营房企向时代周报投诉称,其子公司在4月3日上午报名参与竞买青岛地块时,遭遇不公正待遇:先是遭遇当地政府人士“劝退”,称地块已承诺由星河湾摘牌,随即公司报名资料被抢走。而费尽心机抢来的地块,却是青岛污染比较严重,是青岛人很难认可的一个住宅区域,属青岛三流地块。

而因发起一款高达40%劣后收益,周期长达7年的房地产基金,星河湾西安项目也同样被指存在销售风险等。定价过高,接下来的市场竞争更加激烈都将影响其今后的销售。

而更为严峻的考验是,12年来,星河湾只向市场推出了大平层这一款产品,定位偏高、过于追求高溢价,使得其近年连连遭遇销售“滑铁卢”。随着业绩神话的褪色,星河湾一直坚持的“圈层营销”、“高溢价”销售等模式在这几年经历了各方的口诛笔伐。而且,将山西、内蒙、西安等地的煤老板作为客群等圈层营销,这种定位很脆弱。

雪上加霜的是,被星河湾董事长黄文仔列为2013年星河湾重要战役的老原酒上市销售一事,在“生不逢时”的年代,至今还在进行区域招商,接下来如何立足白酒市场?这些问题均不得而解。

底价抢来青岛污染地块

今年4月8日,青岛土拍消息显示,在没有其他房企参与竞价的情况下,星河湾以14.36亿元的底价竞得青岛城阳7宗地,占地共约59.5万平方米(约893亩),平均楼面价在900元/平方米左右。这是星河湾近年最新一次公开拿地记录。

4月22日,有北京某大型民营房企向本报投诉称,其子公司在4月3日上午报名参与竞买山东省青岛市城阳区7宗地块时,遭遇不公正待遇:先是遭遇自称流亭街道招商局的方女士“劝退”,称青岛市国土、城阳区国土已就该地块和青岛星河湾房地产开发有限公司(以下简称“青岛星河湾”)提前谈妥,承诺由青岛星河湾摘牌,土地招拍挂只是走流程而已。随后到了下午,该公司在青岛市城阳区行政服务中心提交报名资料时,相关资料被不明身份的人士抢走。事发至今,当地警方及国土部门并未给该公司任何答复。

在该北京公司提供给时代周报的相关视频中可以看到,上述方女士一直劝其不要报名,“为什么不放弃?哪怕你报上名,之后也要和政府谈,没意思。”

时代周报及短信联系该方女士,始终未获其回复。时代周报同时连线城阳国土资源局相关人士,其称该局采访具体事宜由法规科王科长具体负责。但该王科长在接受采访时以“不清楚,不知道”为由拒绝接受采访。而该局分管采访事宜的赵局长一直无人接听。截至目前,仅有城阳国土资源分局土地储备中心负责人崔蓬海对外发声称,得知事情发生后,他们也在多方调查,并表示土地出让一直坚持公开公平公正的原则。

与上述事关多方的回避态度一样,时代周报以邮件、短信、等多种方式联系星河湾进行采访,希望能核实“青岛地块定向底价出让给星河湾,其他企业不能参与”一事时,截至发稿时,仍未获得星河湾方面的回复。

“事实上,青岛当地都知道,星河湾很早就过来‘勾兑’,两年前就考察过这块地,但因地块南侧沧口地区污染较为严重,怕未来伤及星河湾品牌而选择放弃。现在选择回来不知出于何种考虑?”青岛楼市学者张百忍对时代周报介绍。不过,目前城阳一带污染还是比较严重,登高一望,满目都是沧口工厂的大烟囱,是青岛人很难认可的一个住宅区域。

据他介绍,星河湾这几地块所在的城阳流亭街区域,仅是个稍有发展前途的郊区,在青岛属于三流地段。地块前面虽有海景,但面临胶州湾,是内海,在青岛管这叫后海,和前海的概念不一样。目前青岛前海位置的房子可以卖到五六万元/平方米,但是后海只有1万多元/平方米的房价水平,而像城阳这样位于郊区的后海,房价一般只有五六千元/平方米,更何况周边还有号称全国最大的保障房项目,体量有一万多套。

“最大的问题还在于,进入楼市下半场,星河湾做的大平层产品,在青岛也不吃香,包括前海一带的大平层都卖得很吃力,现在当地比较流行的是卖低密度别墅概念。”张百忍称。

谁来操盘青岛项目,如何营销,这是当地其他开发商颇为关心的问题。“和白沙湾限价商品房的其他开发商聊起来,他们很兴奋,说全靠老黄了。”有青岛当地开发商代表对时代周报介绍,星河湾来了可以把周边地价和房价提起来,抄星河湾后路,“你卖1万元/平方米我卖6000元/平方米,你卖到2万元/平方米最好。”

高杠杆基金难撬西安300亿项目

在抢得青岛地块后,老板黄文仔的目光重新落向西北重镇西安。流传西安民间的一个故事版本称,两年前,星河湾就曾打算进入西安,打算以3000元/平方米的品牌代建方式与当地本土企业合作,不过最终不了了之。如今,黄文仔如愿以偿。

咸阳市国土资源局去年12月10日发布了一则招拍挂信息的结果,星河湾以7.18亿元将西咸新区秦汉新城10宗地块收入囊中,共计828.97亩。随后,西咸新区秦汉新城官也显示,星河湾西咸新区项目总投资约300亿元,建设质量将达到国内一流水平,包括酒店、住宅和国际会议中心等项目。

对于拿地事宜及项目进展,星河湾方面一反常态,始终守口如瓶。

不过兵马未动,粮草先行。

时代周报了解到,星河湾联手易居已为西安项目成立了“星河湾西安项目禾晖旭悦基金”,目前正忙于在北京、上海等城市推广和募集资金。

从该基金基本资料来看,其今年3月底已成立,基金管理方为易居资本和钜派禾晖,募集资金规模为3.43亿元,其中,优先有限合伙人的份额约2.68亿,劣后有限合伙人的份额为7500万元,两者存续期限分别为“20+12”个月和“5+2”年,预期年化收益率税后分别为“10.5%-12.3%”和“32%-41%”。

“现有资料来看,星河湾西安项目基金劣后部分稍微少了点,优先和劣后的投资占比仅约为四比一,杠杆率太高,风险太大,所以才给出了高达40%的劣后收益率。”硅谷天堂财富管理分析师李曦对时代周报称,此外,虽然地价仅约500元/平方米,但目前募集资料仅表示土地已确权,而不是土地款已付并附带土地证编号等,这或许也能折射开发商资金链并不宽裕。一般在确权的时候就来发基金募资,有可能存在公司土地金都有缺口的情况,未来可能需要陆续推出多期基金,来为项目开发提供所需资金。

星河湾集团真实的财务状况,外界还难以窥探,而对于资金链上的质疑,星河湾并无回应。但尽管如此,用先期三四亿元的基金来撬动这个300亿元的巨无霸项目,还是被认作是房地产最高水平的玩法。目前,该基金产品正以项目所处区域不限购,星河湾溢价力强,楼板价仅500元/平方米等卖点在二级市场吆喝。

“楼面价仅500元/平方米,星河湾可操作的空间确实比较大,可以慢慢开发这160万平方米,坐享城市升值。不过从目前来看,谁都不敢保证星河湾低成本、大规模的模式就能吃遍西北富豪。”有西安当地地产业内人士刘先生对时代周报分析,西咸新区面积约800平方公里过于庞大,田园式新区定位也不清晰,而星河湾项目具体落地的秦汉新城组团,又是西咸新区内位置相对一般的组团,缺乏产业支撑,要培育成熟至少要5年以上。在无任何配套资源支持,需区域从头建设白手创造下,星河湾能否让高端客户西移,接受其至少1万元/平方米以上的高价,目前秦汉新城区域均价仅为元/平方米而已。这些问题都还需要时间来慢慢解答。

除此,西安当地的高端楼盘基本都以陕北煤老板为目标客户,如万科、华润、金地等项目都陆续会有高端房源推出,这也让星河湾面临异常激烈的市场竞争。

“星河湾作为后来者,想要立足并打开局面,并非易事。”刘先生称,此外,现在形势已有所变化,当地的资源型客户已远不如两年前活跃。除了受房姐龚爱爱的影响,这两年煤炭大滞销席卷全国,陕北煤价也接连下跌,煤老板的日子好不到哪里去,“除非星河湾已经提前锁定了一部分客户。”

有媒体援引星河湾的计划称,西安项目将在今年4月开工,9月入市销售。而基金募集资料里对于销售计划也表示,第三年起住宅年销售20万平方米。“就算按照1万元/平方米的价格来销售,一年的销售回款也要20亿元。一旦市场出现变化,很可能要大幅降价回笼资金。”上海中原地产研究总监宋会雍对时代周报分析。

靠单一产品遭营销滑铁卢

业内的担心均不无道理。事实上,随着业绩神话的破灭,星河湾的明星时代已经远去。

时代周曾在今年2月份盘点星河湾旗下项目销售情况,去年一年,除了大卖的澳门合作项目以外,一向在高端豪宅上所向披靡的星河湾近年连连遭遇“滑铁卢”。

在中房信集团统计的《2012年中国房地产企业销售TOP50》排行榜中,卓越置业以102亿元的年度成交额排名第50位,星河湾集团未跻身50强之列。时代周报根据第三方机构出具的数据不完全统计,除去成都铂雅苑、澳门项目等(品牌合作项目,具体销售分成比例不详)外,去年星河湾在上海、太原、北京、广州等项目中实现销售额不足65亿元。

今年3月7日,太原星河湾发布消息称,去年全年实现20亿元的销售额。这一数据与时代周报从第三方获得的统计数据相差甚远,获得的数据显示,去年全年,该项目销售回笼资金约4.7亿元。“数据的悬殊,有可能是部分星河湾客户只交了定金,还迟迟没有去签合同。”有知情人士对时代周报分析。但此说法截至发稿时未获星河湾的证实。

在深圳瑞胜商业复合地产机构总经理曹天柱看来,星河湾兵败鄂尔多斯等地是开发商过于自信、不重视市场研究、对风险估计不足决策失误的结果。

而在销售不利的同时,星河湾也不断暴露出新的问题,有些甚至是“致命”的。

2011年,星河湾鄂尔多斯项目麻烦缠身。由于涉嫌违法占地,被曝无证开工、占用保障房供地指标、违规批建高尔夫球场等,遭到国土资源部的点名通报。

2012年初,太原星河湾曝出“精装修门”事件,一度形成业主集体抗议、打砸办公室的恶性风波。最终星河湾不仅公开致信业主道歉,还出动集团最高管理层出面协商业主的补偿问题,其中包括刚做完手术还在恢复休养阶段的梁上燕。

随后,星河湾与雅居乐合作的成都铂雅苑也遭遇营销滑铁卢,尽管造势依然不遗余力,但实际成交的7亿元却距离其内部目标20亿元有太大差距。

更值得关注的是,失去梁上燕这一干将的星河湾,今后品牌和今后发展路径都将会如何调整?

“梁上燕12年间三进三出,间接说明星河湾必有难以割舍的吸引力,也有难以改变的东西。”兰德咨询总裁宋延庆对时代周报分析,星河湾的问题在于,就算是一辆劳斯莱斯也不能连开12年,缺乏保养、更新。而产品定位偏高、过于追求高溢价,靠单一产品打天下也使得公司的业绩增速变缓。再者,将山西、内蒙、西安等地的煤老板作为客群等圈层营销,这种定位很脆弱。

在他看来,星河湾未来可能会考虑下调一下档次,从豪宅降到高端精品,像绿城、合生、融创那样,并可能会在产品精细度方面下功夫,举例来说,户型会不会适当缩一缩。不过转型普通住宅的可能性很小,“做普通住宅,净利润也就在10%左右,一不留神就不赚钱。”

此外,与地产一样,被黄文仔列为2013年星河湾重要战役的老原酒上市销售一事,也被不少业内认作为“生不逢时”。事实上,“限酒令”与此前的塑化剂事件让整个白酒行业“钱景不妙”。以近期酒企财报来看,尽管五粮液、古井贡酒和洋河股份日前公布的一季度业绩依然保持了增长,但在“限酒令”的压力下,白酒类企业业绩增速已明显放缓。其中,洋河股份最惨,一季度业绩增速只有6.53%;而五粮液和贵州茅台在一季度则集体遭遇经销商减少预付款的支付。

“老原酒定位高档酒消费,走奢华类路线,号称最低定价高于茅台最高定价,但贵未必顺口。逆势下,老原酒靠什么立足市场,这个值得深思。”上海乘星行机构总经理李骁对时代周报称。据了解,目前老原酒正在进行区域招商,但具体招商进展情况,星河湾方面并未透露。

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